中古住宅の購入を検討しているけど、何に気をつければいいかわからない・不安…と感じている方も少なくないはず。
いざ中古物件を購入しようとしても、必要な書類や、どれだけの時間がかかるのか、どんな手続きが必要なのかわからないことだらけだと思います。
また、中古住宅と新築では購入を決断する前に気を付けるポイントが変わってきます。
今回は、中古住宅を購入するメリット・デメリットを理解しながら、中古住宅を購入する際の注意点を解説していきます。
中古住宅とは？
中古住宅とは、一般的にすでに人が住んだことがある住宅のことを指します。
中古住宅は、新築と異なり主に不動産仲介市場で取り引きされており、仲介会社を通して買う場合には仲介手数料が必要になります。
一方で新築住宅は申込日において竣工から2年以内の住宅で、人が住んだことがないものをいいます。
中古住宅購入者は年々増加傾向にあります
かつて日本では住宅購入と言えば新築が主流で、中古は「仕方なく買うもの」という風潮が強かったのですが、近年中古物件の取引数が伸びています。それには、新築の価格上昇で中古を選ぶ人が増えていることに加え、価格のリーズナブルな中古を買って自分好みにリフォームする人が増えているのも大きな要因とされています。
「建てては壊す」消費の時代から、「質の高い家を長く使う」というトレンドに移っている今、中古住宅が注目を集めてきています。2016年には首都圏の中古マンションの取引数が、新築マンションの供給数を超え、もはや中古が住宅購入の主流となりつつあります。
一方で中古住宅を購入する際には、中古住宅ならではの注意点もあります。
注意点や、メリット・デメリットを把握したうえで購入するようにしましょう。
中古住宅を購入する際の注意点
ここから、中古住宅を購入する際の注意点を解説していきます。
①資金計画に関する注意
まず購入の際には、組める住宅ローンの金額などを整理して、無理のない資金計画を組みましょう。
購入の際にかけられる費用は、ご自身の資産や収入によって変わります。資産や収入に対して無理のある資金計画を立ててしまうと、返済に追われて理想の生活ができない可能性もありますので注意しましょう。
また、購入金額だけでなく不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。その他にも不動産取得税や印紙代などの費用がかかります。
中古住宅の場合、希望される方にはリフォーム（リノベーション）費用も必要になりますよね。
物件自体の価格は予算内であっても諸費用を考慮すると予算を大幅にオーバーする可能性もあります。
あとで「住宅ローンの返済が厳しい」とならないよう、しっかりと全体の計画を立てておくことが大切です。
②物件選びに関する注意
建物に欠陥がないか
築年数が立っている中古住宅の場合、過去に起こった災害やトラブルなどで建物にひびが入っていたり、耐震基準が古いものであるなど、建物の構造に欠陥があることがあります。
中古住宅の場合は、「新耐震基準」を満たしているか確認しましょう。
新耐震基準は1981年に施行されたもので、それより前に建てられた建物は「旧耐震基準」が適用されています。
旧耐震基準では、震度6強以上の地震についての検証が行われていません。
つまり、旧耐震基準のもと建てられた建物は、大規模地震で倒壊・崩壊するリスクが高いといえるのです。
リフォームの必要性
上記の理由からリフォームが必要になった場合、数十万円で済む場合もあれば、数百万円規模のお金がかかる場合もあるなど、ケースによって異なります。住宅にかかる費用が予算よりかかってしまう可能性がありますので、物件選びを行う際は注意して見学するようにしましょう。
再建築不可物件に注意する
中古住宅の中には、増築や建て替えができない再建築不可物件という物件があります。
リフォーム（リノベーション）自体は可能なものの、増築はできません。
中古の一戸建てを購入して長く住み続けたいと思っている方にとっては、不向きな物件と言えます。
検討中の物件が再建築不可物件かどうか確認するのには、その物件がある市町村役場の建築関係の部署に問い合わせてみましょう。
周辺環境が整っているか
気に入って購入した住宅でも、周りの生活環境が整っていなければ中古住宅購入を後悔することになります。
街灯が少ない・車通りが多い、通勤・通学で危険な箇所がある、などが見逃されてしまうことが多いです。
購入前に一度ご自身で物件周辺を歩いてみて生活シミュレーションを行うことをおすすめします。
③内覧に関する注意
建物内の設備に不具合がないか
内覧時にまず、不動産会社に案内されるのは部屋の中でしょう。
中古住宅は、住んでいた人や築年数によって劣化度合が異なるはずです。
今後リフォームが必要になりそうかどうかという観点で内検を行いましょう。
具体的に確認する内覧時のポイントをご紹介します。
- 屋根の破損やずれ
- 壁紙の浮き
- 床の軋みや傾き
- ドアやサッシの開き方がスムーズか
- 室内や水回りの悪臭
- 空調機器の不具合
中古住宅を購入するメリット
新築より価格が安い
中古住宅の最大のメリットと言えるでしょう。
中古住宅は、一般的には新築住宅よりも低価格なため、理想を叶えやすいのが魅力です。
中古住宅の物件価格は、築年数によって左右されます。
目安として、築15年で新築時の7割程度になると覚えておきましょう。
できるだけ費用を抑えたい方には特におすすめです。
実物を見て決めることができる
新築住宅の場合は、完成するまで実物が確認できないため、間取り図やモデルルームなどの情報をもとに購入を判断しなければなりません。
中古住宅では、すでに建っている建物を見ることができるので実際の生活をイメージしやすいという利点があります。
中古住宅を購入するデメリット
修理が必要になる場合がある
物件によって異なりますが、一定の築年数が経過した物件での経年劣化は避けられません。
屋根や外壁、水回りなどが老朽化している可能性があります。
そのため、リフォーム（リノベーション）してから住みはじめるケースや、入居後間もなく修繕対応が発生するケースがあることを知っておきましょう。ただし、中古住宅を購入し、予算に応じて自分好みに手を加えられるのはメリットです。
なかには、最初からリフォーム（リノベーション）を行うことを前提に、中古住宅を購入する方もいます。
仲介手数料が必要になる
中古住宅を購入するときには、物件そのものの費用のほかに仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、中古住宅の売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う費用のことです。
新築には必要のない費用ですが、中古住宅で不動産会社を経由して購入する方には必須になります。
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