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売りやすい土地と売れにくい土地の違いとは?

こんにちは!

事務員の松井です。

今回は「売れやすい土地と売れにくい土地の違い」についてご紹介させて頂きます。

土地を売却したいけど…

不動産や土地を売却する際に気になるのが「自分が保有している土地は売りやすいのか売れにくいのか?」といった事でしょう。

売り出されている土地のなかには、すぐに売れる土地となかなか売れない土地があります。

なかなか売れない土地というのには、やはりそれなりの理由があります。

そこで今回は売れやすい土地と売れにくい土地の違いや売却のポイントについてご紹介させて頂きます。

売れやすい土地の特徴

一般的に売れやすいとされている土地には以下のような特徴があります。

☑立地やロケーションが良い

駅から徒歩5分圏内、都心部まで乗り換えなしで移動可能、最寄り駅に複数路線が乗り入れている、商店街や病院などが近いなどの立地条件が良い土地は売れやすいと言えます。

都心部などでは車を持たないという家庭も多く、駅からの徒歩の距離を重要視するという方も多くいらっしゃいます。

一方、山や川などの自然が近くにあり、静かで見晴らしの良い環境・ロケーションの良い土地も売れやすい土地と言えます。

アウトドアブームも後押しし、自然環境の良い郊外の立地も人気が高くなっており、小さなお子様がいる家庭に人気となっています。

立地の良さと環境・ロケーションの良さを兼ね備えた市街地や郊外などのエリアは人気が高い土地のひとつです。

☑住宅を建てやすい形状になっている

土地の購入は、戸建はアパート、マンションなどを建てる事を前提としているケースが多いでしょう。

そのため、住宅を建てやすい形状になっているかも大きなポイントです。

具体的には、「道路からの高低差が少ない」「四角い整形地である」などといった土地を指します。

道路からの高低差が少なく平坦地であったり、正方形や長方形に整形されている土地は、不動産を建てるのに有効的に使う事が出来ます。

また、「道路が南向きである」「道路に接する間口が広い」「角地」なども売れやすい条件のひとつです。

このような土地は、建築基準法上の開発要件を満たし、日当たりや風通しが良い他、救急車や消防車などの緊急車両の進入路も確保されている為、利用価値が高い土地と言えます。

条件の良い不動産を建てられる土地は、その土地自体も売りやすいと考えて良いでしょう。

☑建ぺい率・容積率が高い

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合の事で、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合の事です。

つまり、建ぺい率や容積率が高い土地ほど大きくて広い家を建てる事が出来るということです。

新築の家を建てる事を目的として土地を購入する場合、自分の理想とする家を建てたいと思うはずです。

そうなると、建ぺい率・容積率の高い土地を選ぶ方が多い為、売れやすい土地と言えます。

また、建ぺい率・容積率が高いとそこに建てるマンションの部屋数を増やす事も可能です。

賃貸物件を運営するオーナー様にとってもメリットが多く、売りやすいというわけです。

売れにくい土地の特徴

反対に以下のような土地は売れにくいとされています。

☑立地条件が悪い

売れやすい土地の特徴とは反対に、駅から徒歩で数十分から一時間ほどかかる、何回も乗り換えをしないと都心部まで行けない、近くにバス停が無いなどといった立地条件が悪い土地は売れにくい傾向にあります。

また、近くに火葬場や墓地、暴力団の事務所などの嫌悪施設がある場所も敬遠されがちです。

☑不動産を建てにくい・活用しにくい土地の形状をしている

道路からの高低差が激しかったり、坂道の途中にあったりする土地は、災害の影響を受ける可能性があり敬遠される事が多いです。

建物を建てる際に切土もしくは盛土や土留の擁壁が必要になり、建築コストが高くなるのも売れづらい理由です。

また、三角形の土地や旗竿地など道路と接する間口が狭い土地も売れにくい土地の特徴のひとつです。

道路への間口は狭いほど土地に建てる不動産に制限が生じてしまいます。

☑土地の境界が確定していない

売りたい土地と隣地の土地の境界がはっきりしていない場合、売却が難しくなります。

明確でない境界は購入後に隣地の所有者とトラブルになってしまう可能性がある為、避けられがちです。

その為、土地の売却時には隣地との境界の確定が一般的です。

☑土地の売り出し価格が相場よりも高い

土地の売却価格は、不動産会社が提示する査定額で決まります。

しかし、「土地の売却益で新しい事業を始めたい」などといった理由から売主様の意向が反映される事もあります。

相場より高く売りだしているからといって、ただちに売れにくい要因になるとは言えませんが、相場よりも高く売り出すのならば、それに見合う魅力的な条件を提供できない限り市場で敬遠されがちです。

いつまでも土地が売れない事で起こり得る問題

なかなか土地が売れないと「このまま放置してしまおうか」と諦めてしまいたくなりますよね。

しかし、売れない土地をそのまま放置した場合どのような問題が起こるのでしょうか?

■維持・管理費が永続的に掛かる

固定資産税や都市計画税は、土地の利用状況に関わらず所有者に課税されます。

また、放置された土地に雑草や雑木に覆われると害虫の住処や不法投棄の場所になり、近隣住民に迷惑をかける事になってしまいます。

適切な状態を維持する為には、草刈りなどといった管理をする必要があり、その費用もかかります。

複数の所有者がいる場合、維持管理費の負担に関するトラブルが起こる事もあります。

■相続により権利関係が複雑になる

相続された土地の場合、売れないまま放置していると、相続が繰り返される事で権利関係が複雑化する問題もあります。

土地の売却には相続人全員の合意が必要ですが、相続人が多くなると意見がまとまりにくくなります。

その結果、売却がますます困難になるという悪循環に陥る可能性があります。

売れにくい土地をスムーズに売却する方法

一般的に売れにくいとされている土地でも、原因を取り除いたり工夫する事でスムーズに売却出来るケースがあります。

具体的な方法をご紹介させて頂きます。

💡隣地を購入する・隣地の所有者に売る

一般的に売れにくいとされている土地の場合、隣地を購入し間口を広げる事で一気に売れやすくなる場合があります。

隣地を使っている様子が無い場合、所有者に売却してもらえないか聞いてみるのも良いでしょう。

反対に、隣地の所有者に自身の土地を売るという方法もあります。

隣地と併せる事で、道路への間口が広い土地へと変わる可能性がある為、売り出し価格より高値で買い取ってくれる可能性があります。

土地の形状が理由でなかなか売れない場合は、隣地と併せる事で解消されるケースが多い為、隣地の所有者に打診してみる事をおすすめします。

💡売り出し価格を低めに設定し、成約に繋げる

売れにくい懸念事項があるのであれば、それを理由として相場よりも安く価格を設定するという方法です。

この方法は最も成約に繋がりやすい売却方法だと考えられています。

最初から売り出し価格を低めに設定する事で、インターネット広告に掲載した際に、多くの人の目に留まる事になります。それだけ売れる可能性も高まります。

もし、売れにくい土地を周辺の相場よりも変わらない価格で売り出しており、なかなか売れない…といった場合は、一度売り出し価格を見直す事で購入検討者にとって魅力的な不動産になるかもしれません。

💡不動産会社による買取を検討する

不動産会社の買取のサービスを利用すれば、「どうしても売れない」「すぐに現金化したい」といったお悩みを解消する事が出来ます。

売却金額は相場の6割~7割程度になってしまいますが、なかなか売れない土地の固定資産税や都市計画税などを支払い続けたくない方におすすめです。

不動産会社の中には、条件の悪い土地の買取を得意とする会社もあります。

宅建業の免許を有する業者であれば、広い土地を数区画に分割して販売したり、住宅メーカーであれば建売用地として再開発が出来ます。

どうしても売れずに困っているという方は利用してみてはいかがでしょうか。

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